Vous envisagez d’acheter un bien immobilier et vous souhaitez réduire les coûts ? Découvrez quelques astuces qui pourraient vous permettre d’économiser des dizaines de milliers d’euros lors de votre achat immobilier.
1) Faut-il acheter un terrain à construire ou une maison ancienne ?
Comment réduire le coût d’achat d’un bien immobilier ?
Si vous avez la possibilité de faire construire alors n’hésitez pas. On estime qu’un bien immobilier dans le neuf a un montant plus élevé de 15 à 20 % par rapport à celui d’un bien immobilier dans l’ancien Néanmoins, bien que le prix du neuf soit supérieur à l’ancien, vous vous y retrouverez facilement. En effet, vous allez :
a) Rattraper le surcoût à l'achat lors de la revente du bien.
À prix constant, vous allez pouvoir récupérer la totalité du prix d’achat lors de la revente. Par conséquent, le surcoût de départ n’est que temporaire.
b) Payer des frais de notaire que sur le prix du terrain et non sur la construction.
En 2023, les frais de notaire dans l’immobilier ancien tournent autour de 7 à 8% du coût de l’achat. Dans le neuf, les frais de notaire de 7 à 8% ne porteront que sur le prix du terrain. Ce taux peut être baissé à 2 à 3% si vous achetez à un professionnel soumis à la TVA, qui a payé la taxe et l’a récupérée avant de vous vendre le terrain et que vous vous engagez à construire dans les quatre années qui suivent votre achat. Prenons l’exemple d’un terrain à 100 000 € et une construction à 200 000 € contre une maison ancienne à 270.000 €. En cas de construction, les frais de notaires pourraient s’élever à seulement 2.000 € contre 18 900 € pour l’achat dans l’ancien !
c) Gagner 2 à 5 ans de taxe foncière.
En effet, les collectivités locales vous accordent souvent une exonération de deux ans sur simple demande. De plus, si votre bien est de haute performance énergétique, l’exonération est portée à cinq ans. Il n’est donc pas rare dans notre cas de pouvoir économiser 3 000 à 7 000 € sur la taxe foncière.
d) Économiser sur les travaux de rénovation, d'aménagement et gagnez en confort.
Votre bien étant neuf, vous n’allez pas subir les aléas de l’ancien : changement de chaudière, rénovation de façade ou de toiture… De plus, en achetant dans l’ancien, vous allez vouloir certainement faire quelques aménagements. Sur ces 2 points, vous allez gagner facilement plusieurs dizaines de milliers d’euros.
e) Économiser sur le chauffage et l'eau.
Actuellement, la construction dans le neuf impose d’utiliser des normes en économie d’énergie. Il n’est pas rare de pouvoir économiser aisément 500 €/an. Sur 20 ans, vous allez pouvoir ainsi économiser 10 000 € !
f) Bénéficier d'un bien 100% à votre goût et d'une garantie décennale.
Pour cela, prenez le temps d’établir les plans. Il serait dommage de modifier une construction récente.
2) Négociez les frais de notaire.
La loi Macron de 2016 accorde la possibilité aux notaires d’effectuer une réduction de 10 % maximum de leurs émoluments à leurs clients pour un terrain ou un bien immobilier d’une valeur supérieure à 150 000 €. Alors, passez à l’action en allant sur des sites de demande de devis comme : https://www.notre-notaire.fr/frais-de-notaire/achat-immobilier.
Généralement, le notaire vous demandera de payer la taxe foncière au prorata temporis pour l’année d’acquisition pour un bien ancien. Or, ceci n’est qu’une convention que vous pouvez négocier. En effet, légalement, vous n’êtes redevable de la taxe foncière que si vous êtes propriétaire au 1ᵉʳ janvier. Ainsi, si vous achetez un bien au 1ᵉʳ juillet, vous pourriez économiser 50% de la taxe foncière de l’année !
Il n’existe aucune loi qui vous oblige à reprendre le mobilier dit « meubles meublants ». Mais sachez que le mobilier est déductible du calcul des frais de notaire. Pour chaque tranche de 10 000 € de mobilier déductible, vous pouvez ainsi économiser 700 à 800 € sur les frais de notaire, dans le cas où vous achetez un bien ancien (7 à 8 % de frais de notaire). Sans justificatif, les meubles meublants peuvent être retenus pour 5% du prix d’achat du bien immobilier.
Comment réduire le coût d’achat d’un bien immobilier ?
3) Négociez les frais d'emprunt.
Comment réduire le coût d’achat d’un bien immobilier ?
a) Le prêt à taux zéro.
C’est aujourd’hui l’un des piliers du premier achat d’un grand nombre de Français. Même s’il pâtit d’une quotité moins intéressante dans les zones B2 et C, il reste plébiscité par les particuliers qui souhaitent acheter pour vivre. Il permet de financer un bien jusqu’à 40%. Ainsi, vous pouvez économiser en juin 2023 plus de 30 000 € sur 20 ans pour 100 000 € empruntés à 0%
b) Utilisez votre banque en dernier ressort.
Si vous êtes de conditions modestes, vous pourriez bénéficier du prêt à l’action sociale et d’une prime de 1 000 €. La souscription à un prêt PAS permet de bénéficier de nombreux avantages :
bénéficier de l’APL (Aide personnalisée au logement) ;
bénéficier d’une exonération de la taxe de publicité foncière,
avoir des frais de dossier réduits pour la mise en place du prêt,
et un coût d’achat de votre bien immobilier pris jusqu’à 100 % en charge par le prêt.
Pour plus d’informations, aller sur le site d’Action Logement.
Pensez au 1% logement. Dans le cadre de votre travail, vous avez peut-être la possibilité de bénéficier du 1% logement au taux de 0,5% minimum en juin 2023. Pour cela, demandez à votre employeur où il verse le 1% logement.
Votre caisse de retraite ou de prévoyance peuvent vous faire bénéficier de taux intéressant, parfois même sans garantie. Contactez-les directement.
Votre employeur peut peut-être vous prêtre directement. N’hésitez pas, surtout si vous êtes dans une région où il manque d’effectif.
Si vous avez un PEL ou CEL qui donne droit à prêt, demandez à votre banquier à en bénéficier.
Lorsque vous allez voir votre banquier (après avoir vu un courtier), demandez-lui s’il pourrait vous prêter et à quel taux. Puis demandez à un courtier de vous faire une offre avec des revenus supérieurs à ce que vous avez. Celui-ci vous fera certainement une proposition plus intéressante sous conditions de prouver les revenus annoncés. Ensuite, il vous reste à négocier avec votre banquier un taux proche de cette offre.
c) Optez pour la délégation d'assurance.
Bien souvent, dans la cadre de votre travail, vous avez une assurance décès compris dans votre prévoyance. Vous pouvez donc demander à votre caisse une délégation d’assurance. Cela vous permettra d’éviter de souscrire à une nouvelle assurance décès exigée par les banques. Toutefois, il se peut que le capital décès ne soit pas assez important au regard de votre emprunt. Dans ce cas, seul le reste est assuré auprès de votre banque ou d’un assureur.
La moyenne des tarifs en assurance emprunteur pour les contrats bancaires se situent aux environ de 0,25 %/an du capital emprunté pour les assurés âgés de 25 ans, contre 0,45 %/an pour les assurés âgés de 45 ans (pour des prêts de 20 ans). Ainsi, pour 100 000 € empruntés sur 20 ans, vous pouvez économiser entre 5 000 et 9 000 €.
d) Faites jouer l'assurance emprunteur.
Si vous changez d’assurance, vous ne pourrez pas choisir des quotités inférieures à celles demandées par votre banque dans votre offre de prêt. En revanche, vous pourrez choisir des quotités supérieures pour mieux vous couvrir si vous le souhaitez.
Le choix de l’assurance se fait en comparant les garanties proposées par les différents assureurs. Pour cela, utiliser la Fiche Standardisée d’Information (ou FSI) pour connaître les exigences minimales requises par votre établissement de crédit. Avant de signer votre contrat, vous devez déterminer la quotité d’assurance adaptée à votre situation. Alors, passez à l’action en allant sur ce site. Vous serez surpris des économies que vous pourriez réaliser, et peut-être avec des meilleures garanties.
e) Préférez la caution à l'hypothèque.
Les frais d’hypothèque coûtent environ 1,5 % du montant du crédit auxquels il faudra ajouter 0,5% pour la levée d’hypothèque. Pour l’achat dans l’ancien, vous serez exonéré de la taxe de publicité foncière de 0,725%.
La caution si elle vous est accordée vous coûtera légèrement moins cher au départ. Mais, vous n’aurez pas de frais de levée d’hypothèque, ni de frais de notaire. De plus, une partie de la caution vous sera remboursée à la fin du prêt. Par conséquent, privilégiez toujours la caution.
4) Prenez une assurance protection juridique.
Comment réduire le coût d’achat d’un bien immobilier ?
Pour moins de 100 €/an, vous pouvez souscrire à une assurance juridique. Peut-être en avez-vous déjà une dans le cadre de votre assurance habitation ? Vous pourriez avoir l’occasion de vous en servir à plusieurs reprises :
a) Surfaces mal calculées.
Il arrive parfois que la maison construite ou achetée ne fasse pas la surface annoncée. Procédez donc systématiquement à une vérification. Pour cela, calculez :
la SHOB (Surface Hors Ouvre Brute) : elle est égale à la surface plancher. On déduira ensuite les auvents non soutenus par des poteaux, les terrasses de plain-pied avec le rez-de-chaussée et non couvertes, tout élément de modénature tel que les acrotères, bandeaux, corniches et marquises, tous les vides et trémies et les marches d’escaliers
la SHON (Surface Hors Œuvre Nette) : elle est égale à la SHOB duquel on déduit : les combles et sous-sols non aménageables (hauteur <1,80 m, locaux techniques ou locaux encombrés par charpente), les toitures-terrasses, tout prolongement extérieur d’un niveau tel que balcon, loggia, coursive, les auvents et casquettes, avec ou sans poteaux, les constructions non closes situées au rez-de-chaussée (hangar, abri, préau, …), les terrasses surélevées de plus de 60 cm par rapport au sol naturel et les surfaces de stationnement de véhicules, la déduction forfaitaire de 5% puis, une déduction de 5 m² par logement, si celui respecte les règles d’accessibilité aux personnes handicapées.
Si l’écart est de plus de 5%, rapprochez-vous du vendeur ou constructeur et demandez un rabais proportionné à l’écart. En cas de refus, contactez votre assistance juridique.
b) Taxe foncière trop élevée.
Si votre taxe foncière vous semble trop élevée, vous pouvez demander au centre des impôts la fiche de calcul. Les principales erreurs rencontrées sont : murs, placards, et autres meubles fixés non déduits. Si vous ne comprenez pas son calcul, adressez-vous à un spécialiste. Celui-ci se rémunère généralement au pourcentage des économies réalisées. Une erreur de 10% peut vous coûter 150 €/an, soit 3 000 € sur 20 ans ! Alors, passez à l’action.
c) Litiges avec les différents travaux
Le fait d’avoir une assistance juridique vous rassurera et le constructeur sera plus enclin à négocier en cas de litige. Mais, avant d’en arriver là, ne choisissez pas votre constructeur à la légère. Renseignez-vous sur sa situation financière et son ancienneté.
d) Autres contentieux : employeurs, impôts, achats, réparation automobile..
5) Négociez le prix d'achat.
Comment réduire le coût d’achat d’un bien immobilier ?
Le prix indiqué dans l’annonce est souvent surestimé et donc négociable. N’hésitez pas à diminuer sensiblement le prix. Il sera toujours temps de revenir en arrière. Si vous êtes obligé de passer par une agence, sachez aussi que leurs honoraires sont aussi négociables.
Faites des recherches sur les prix des propriétés comparables dans la région et utilisez ces informations comme argument de négociation. Soyez prêt à faire une offre inférieure au prix demandé et laissez place à la négociation. Vous pourriez être surpris de la réduction que vous pouvez obtenir.
Acheter dans un marché en évolution, où les prix sont à la baisse ou stables, peut vous offrir de meilleures opportunités de négociation. Cependant, il est important de prendre en compte vos besoins à long terme et d’évaluer si la propriété correspond à vos objectifs à long terme, même si elle présente un prix attractif.
C'est à vous maintenant...
Réduire le coût d’achat d’un bien immobilier nécessite de la patience, de la recherche et de la perspicacité. En suivant ces astuces, vous serez mieux préparé pour négocier et obtenir le meilleur prix possible. N’oubliez pas d’être réaliste quant à vos attentes et de prendre en compte la qualité de la propriété et son adéquation à vos besoins à long terme. Bonne chance dans votre recherche d’une propriété abordable et bienvenue dans votre futur chez-vous ! N’hésitez pas à commenter cet article.