Comment éviter les diagnostics lors d’une vente immobilière ?
Devant la complexité de la législation, certains diagnostiqueurs peuvent être tentés de vendre des diagnostics inutiles dans certains cas. Dans cet article, nous nous intéresserons uniquement aux principaux diagnostics liés à la vente. Dans quels cas pouvez-vous réaliser des économies ?
Chapitre 1 : Cas où le DPE n'est pas obligatoire : Comprendre les exemptions.
La vente ou la mise en location de biens immobiliers peut parfois être exemptée du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), conformément à la législation française. À partir du 1ᵉʳ janvier 2024, les ventes de maison avec un DPE classé F ou G ne pourront plus se faire. Voici les situations spécifiques où le DPE n’est pas obligatoire et quelques astuces pour y échapper :
1. Bâtiments temporaires.
Les constructions provisoires d’une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans, telles que les logements de chantier, les maisons témoins et les pavillons d’exposition, sont exemptées du DPE.
2. Bâtiments indépendants.
Les bâtiments isolés avec une surface au plancher inférieure à 50 mètres carrés, comme les abris de jardin, les constructions légères (mobile-home, bungalow), et les chalets démontables, ne nécessitent pas de DPE.
3. Bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel.
Les parties non résidentielles des bâtiments à usage agricole, artisanal, ou industriel, ne sont pas soumises au DPE lors d’une vente, pourvu que la consommation énergétique liée à ces activités économiques soit limitée.
4. Lieux de culte et monuments historiques.
Les bâtiments utilisés comme lieux de culte et les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire ne sont pas soumis au DPE en raison de leurs spécificités architecturales. Transformez donc votre maison en lieu de culte quelques mois avant la vente si votre maison est très mal isolée.
5. Habitations sans système de chauffage.
En l’absence de système de chauffage autre qu’une cheminée à foyer ouvert, ou de climatisation, le DPE n’est pas obligatoire. Si votre maison est mal très isolée, il ne vous reste plus qu’à démonter les radiateurs et les vendre à l’acquéreur de manière séparée.
Le DPE a une durée de validité de dix ans, sauf s’il a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus. Dans ce dernier cas, il ne sera valable que jusqu’au 31 décembre 2024.
Il est crucial de noter que cette liste d’exemptions est définie par la législation, notamment l’article R.134-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les décrets de 2006 et 2008. Avant de conclure une transaction, il est recommandé de consulter un professionnel pour garantir la conformité aux exigences légales en vigueur.
Chapitre 2 : Les cas où l'audit énergétique n'est pas obligatoire.
Comment éviter les diagnostics lors d’une vente immobilière ?
L’audit énergétique, devenu obligatoire dans certaines situations en France, vise à évaluer en détail la performance énergétique des logements. Cependant, il existe des cas spécifiques où cette obligation ne s’applique pas. Décryptons ces exemptions pour une meilleure compréhension de la réglementation instaurée par la loi climat.
1. Logements non classés F ou G.
L’obligation d’audit énergétique concerne exclusivement les biens immobiliers classés F ou G par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ainsi, les logements affichant une performance énergétique plus favorable sont exemptés de cette obligation.
2. Extension progressive de la mesure.
Initialement ciblant les logements classés F ou G en France métropolitaine, cette obligation sera étendue à d’autres catégories au fil du temps. Les habitations outre-mer classées F ou G seront concernées à partir de juillet 2024, tandis que celles classées E devront s’y conformer dès janvier 2025. Les logements classés D en monopropriété devront réaliser un audit à partir de janvier 2034.
3. Immeubles en copropriété.
Les lots en copropriété, représentant les appartements détenus par différents propriétaires au sein d’un immeuble, ne sont pas soumis à l’obligation d’audit énergétique. Seul le propriétaire unique d’un immeuble composé de plusieurs appartements est concerné.
Bien que l’audit énergétique soit désormais obligatoire dans certains cas, il est crucial de comprendre les exemptions pour éviter des démarches et dépenses inutiles. La réglementation, en constante évolution, doit être suivie de près pour garantir la conformité aux exigences légales.
Chapitre 3 : Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) : les cas non obligatoires.
Comment éviter les diagnostics lors d’une vente immobilière ?
Le diagnostic plomb est obligatoire lors de la vente d’un logement construit avant le 1ᵉʳ janvier 1949. Si le permis de construire a été délivré après le 31 décembre 2048, cette obligation est levée.
En cas de vente, la validité du diagnostic plomb dépend des résultats :
Absence de plomb ou concentration résiduelle inférieure à 1 mg/cm² : validité illimitée, utilisable lors de futures transactions.
Concentration de plomb supérieure à 1 mg/cm² : validité d’un an maximum.
Pour les autres immeubles autres que l’habitation (grange, garage…), le diagnostic n’est pas obligatoire.
Chapitre 4 : Diagnostic amiante : les cas non obligatoires.
Le diagnostic amiante est obligatoire dans le cadre de la vente d’une maison individuelle ou d’un appartement construit avant le 1ᵉʳ juillet 1997. Par conséquent, au-delà de cette date, il n’est pas obligatoire. Attention, celui-ci s’applique aussi aux dépendances.
La validité du diagnostic amiante est de trois ans. Cela signifie que le document doit être réactualisé tous les trois ans pour refléter la situation actuelle du bien en termes de présence éventuelle d’amiante. Ce délai permet de tenir compte des éventuelles modifications ou détériorations qui pourraient survenir dans la structure du bâtiment.
Chapitre 5 : diagnostic électrique non obligatoire si le bien a moins de 15 ans.
Comment éviter les diagnostics lors d’une vente immobilière ?
Les propriétaires de logement en vente dont l’installation électrique date de moins de 15 ans (date de la dernière attestation CONSUEL faisant foi) ne sont pas concernés. Ce diagnostic porte sur tous les logements, les maisons individuelles et leurs dépendances
Le diagnostic électrique est valide pendant 3 ans dans le cadre d’une vente.
Chapitre 6 : diagnostic termite ou mérule : les cas non obligatoires.
La recherche de termites est obligatoire si votre logement se trouve dans une région infestée par ces petits insectes. Il en est de même pour le diagnostic mérule qui peut être rendu obligatoire dans certaines régions. Afin de savoir si votre zone géographique est considérée comme étant à risques, rapprochez-vous de votre mairie ou renseignez-vous en ligne.
Attention, la durée de validité n’est que de six mois.